（一）CM 模式及其类型

所谓 CM（Construction Management）模式，是指由业主委托一家 CM 单位承担项目管理工作，该 CM 单位以承包单位的身份进行施工管理，并在一定程度上影响工程设计活动，组织快速路径（Fast-track）的生产方式，使工程项目实现有条件的边设计边施工。CM 模式尤其适用于实施周期长、工期要求紧的大型复杂工程。与传统总分包模式下施工总承包商对分包合同的管理不同，CM 合同属于管理承包合同。

依据业主委托管理范围和责任的不同，CM 模式分为代理型（Agency）CM 模式和风险型（Non-Agency，非代理型）CM 模式。对于代理型 CM 模式，CM 承包商只为业主对设计和施工阶段的有关问题提供咨询服务，不负责工程分包的发包，与分包单位的合同由业主直接签订，CM 承包商不承担项目实施的风险。

(资料图)

（二）风险型 CM 模式的工作特点

风险型 CM 承包商的工作内容包括施工前阶段的咨询服务和施工阶段的组织管理工作。CM 承包商在工程设计阶段就应介入，为设计者提供建议，包括根据施工经验提高设计的可施工性建议、运用价值工程提出设计改进建议、提出工程投资优化的建议，同时也帮助减少施工期间的设计变更。

当部分工程设计完成后 CM 承包商即可选择分包商施工，而不必等到设计全部完成后才开始施工，通过快速路径方式缩短项目建设周期。CM 承包商对业主委托范围的工作，可以自己承担部分施工任务，也可以全部由分包商实施。其自己施工的部分属于施工承包，不属CM的工作范围。CM 工作是负责对自已选择的施工分包商和供货商，以及业主签订合同交由 CM 负责管理的承包商和指定分包商的工作进行组织、协调和管理，保证承包管理的工程能够按合同要求顺利完成。因此，CM 承包商应熟悉施工工艺、了解费用构成，具备良好的施工管理经验和组织协调能力。

（三）风险型 CM 模式的合同计价方式

1.合同计价方式

风险型 CM 合同采用成本加酬金的计价方式，成本部分由业主承担，CM 承包商获取约定的酬金。CM 承包商签订的每一个分包合同均对业主公开，业主可以参与分包合同的谈判，业主按分包合同约定的价格支付，CM承包商不赚取总包与分包合同之间的差价。

CM 承包商的酬金约定通常可选用如下方式：

1）固定酬金

2）按分包合同价的百分比取费

3）按分包合同实际发生工程费用的百分比取费

2.保证工程最大费用（GMP）的限定

随着设计工作的深化，CM 承包商要陆续编制工程各部分的工程预算。施工图设计完成后，CM 承包商将按照最终的工程预算提出保证工程最大费用（GMP），并与业主协商达成一致后，按 GMP 的限制制定计划并组织施工，对施工阶段的工作承担直接经济责任。当工程实际总费用超过 GMP 时，超过部分由 CM 承包商承担，体现了 CM 管理承包的风险性，也使业主方造价控制风险大大降低。

约定 GMP 后，在实施过程中发生与 CM 承包商确定 GMP 时不一致使得工程费用增加的情况，CM 承包商可以与业主协商调整 GMP。